Residência versus população presente, autonomia económica, horários, turismo, acessos e concorrentes.
POPPYS · expansão Portugal · Évora
A próxima
POPPYS pode
ser aqui.
Uma leitura de localização que começa na cidade, desce até aos eixos comerciais e só depois escolhe a loja.
01 / Como escolhemos
Fluxo que compra.
Âncoras que se somam.
A localização tem de combinar famílias, jovens que criam hábito, compras de impulso, destino, conveniência do dia a dia e procura turística quando relevante. Uma âncora isolada não basta.
100 m²+área preferencial; menos só em eixos de fluxo excecional
P0ruas e avenidas principais após validação da cidade
P1perpendiculares com fluxo e visibilidade comprovados
Bairros, eixos, montras, visibilidade, supermercados, farmácias, escolas, serviços e cruzamento de públicos.
Área útil, licença, extração, logística, renda, trespasse, fachada e potencial real de operação POPPYS.
02 / Leitura da cidade
Onde o consumo se encontra.
Évora combina população residente, funções administrativas e universitárias e turismo patrimonial no centro histórico UNESCO. O peso sazonal dos visitantes não substitui família e trabalho locais: testar manhã, almoço de estudantes e trabalhadores, tarde familiar, jantar e fins de semana, em semestre letivo e férias. O plano municipal identifica Praça do Giraldo, Rua da Moeda/Mercadores/Raimundo, Rua de Aviz e Rua 5 de Outubro como núcleos de comércio com perfis diferentes; Serpa Pinto aparece em troços de menor densidade, portanto a fração UNU exige medição da sua quadra. McDonald’s atua em Av. Túlio Espanca e Évora Plaza, sinalizando concorrência automóvel e de centro comercial; não prova procura equivalente intramuros. Évora não deve ser classificada como dormitório ou autossuficiente por impressão: obter fluxos pendulares, recibos/horários por zona e ensaio de conversão.
53 591residentes no concelho (DGAL/INE 2021); não equivale à população intramuros, alunos residentes, visitantes nem fluxo pedonal.
3anúncios em análise; disponibilidade contratual por confirmar
0imóveis aprovados para contrato ou obra
Fontes: DGAL/INE · população do concelho 2021 ↗ · Câmara Municipal · plano de mobilidade e eixos comerciais ↗ · UNESCO · centro histórico de Évora ↗ · Universidade de Évora · procura universitária 2025 ↗ · McDonald’s · concorrente Avenida Túlio Espanca ↗ · McDonald’s · concorrente Évora Plaza ↗ · RE/MAX Portugal · ficha direta do imóvel 124771013-276 ↗ · Imovirtual · listagem de mediadoras em Évora ↗
01 / candidato
P0 provisória · Vista Alegre / eixo residencial
Praceta da Vista Alegre · loja de esquina ex-supermercado
A imagem desta simulação não está disponível; consulte o anúncio de origem na ficha do imóvel.
Anúncio consultado em 16/09/2026; disponibilidade por confirmar
Imobiliária: RE/MAX Ideal · ref. 124771013-276 ↗
225 m² privativos e 455 m² brutos na ficha RE/MAX; descrição: 255 m² térreos + 200 m² cave — confirmar planta e diferença de 30 m²2 700 €/mês
Fachada de esquina, vidro e montras da própria antiga loja fotografados; loja aparenta atividade anterior de supermercado. licença de utilização n.º 913 declarada, uso ex-supermercado; restauração, cozinha e extração não comprovadas.
Verificar: Divergência 225/255 m² no rés do chão, cave de 200 m² e campo de estacionamento RE/MAX indica Não apesar de descrição prometer estacionamento gratuito. Confirmar planta, áreas, ocupação atual, licença alimentar, extração, renda, fachada e tráfego real. Anúncio atualizado em 30/08/2026.
02 / candidato
P1 · Travessa de Paulo Ramalho / Cerca de São Domingos
Travessa de Paulo Ramalho · loja na Cerca de São Domingos
A imagem desta simulação não está disponível; consulte o anúncio de origem na ficha do imóvel.
Anúncio consultado em 16/09/2026; disponibilidade por confirmar
Imobiliária: Reoriente, Lda · ref. 123251343-49 ↗
145,1 m² no anúncio, ao rés do chão3 000 €/mês
Montra e acesso fotografados da própria unidade de antiga beleza/estética, virados para pátio comum. licença de utilização n.º 387 de 29/10/2007 citada; anúncio indica escritório/retalho/serviços, não comprova restauração nem extração.
Verificar: Montra recuada em pátio, não fluxo direto da Praça do Giraldo; renda alta para visibilidade a medir. A loja aparece com marca de salão anterior: confirmar desocupação, licença de restauração, saída de fumos, cargas e alterações permitidas em edifício histórico. Condições anunciadas: 2 rendas + 1 caução; atualizado em 04/08/2026.
03 / candidato
P0 provisória · Rua Serpa Pinto / Travessa das Cruzes
Rua Serpa Pinto · loja ampla do centro histórico
A imagem desta simulação não está disponível; consulte o anúncio de origem na ficha do imóvel.
Anúncio consultado em 16/09/2026; disponibilidade por confirmar
Imobiliária: UNU DIPO · ref. UNU.I.1262.20159 ↗
252 m² no anúncio da UNU, ao rés do chão segundo portal; área útil por compartimento não discriminada1 800 €/mês
Galeria mostra edifício histórico com várias portas; a porta exata da fração não é isolada de modo seguro. Fotografia de interior da própria loja usada no conceito.. comércio/serviços descritos; licença específica, restauração, extração e sinalética não comprovadas.
Verificar: Título e descrição dizem Rua Serpa Pinto, geocódigo portal diz Travessa das Cruzes; confirmar morada e porta (outras plataformas indicam n.º 53). Fachada exata, direito a letreiro, património UNESCO, descarga/estacionamento, cozinha e extração pendentes. Atualizado 24/07/2026.
04 / arquivo
Sem classificação P0/P1 atual
Rua da Moeda 55, Évora, restaurante/bar
Referência do arquivo de 2026-08-25; anúncio e disponibilidade não reconfirmados
213 m² brutos816 €/mês + trespasse 106 000 €
Rés do chão; fachada/montras NV. Atividade declarada: restauração/bar; cozinha existente; NV: licença formal e saída de fumos.
Verificar: 13 m² acima do intervalo; validar extração, licença, inventário, passivos e restrições do centro histórico
05 / arquivo
Sem classificação P0/P1 atual
Largo da Misericórdia 7, Évora
Referência do arquivo de 2026-08-25; anúncio e disponibilidade não reconfirmados
77 m² brutos1 000 €/mês
Configuração/fachada/montras NV. NV: licença de restauração e saída de fumos.
Verificar: Compatibilidade alimentar não declarada; confirmar extração, licença, cargas, acessibilidade e ruído
06 / arquivo
Sem classificação P0/P1 atual
Rua do Raimundo 49, Évora
Referência do arquivo de 2026-08-25; anúncio e disponibilidade não reconfirmados
80 m² brutos800 €/mês
Rés do chão; fachada/montras NV. Espaço remodelado e legalizado para comércio; NV: restauração e saída de fumos.
Verificar: Confirmar mudança de uso, extração, potência, carga/descarga e restrições patrimoniais
07 / arquivo
Sem classificação P0/P1 atual
Travessa do Serpe, Évora
Referência do arquivo de 2026-08-25; anúncio e disponibilidade não reconfirmados
170 m² brutos695 €/mês
Configuração/fachada/montras NV. NV: licença de restauração e saída de fumos.
Verificar: Compatibilidade alimentar não declarada; confirmar extração, licença, fachada, acessos e obras
08 / arquivo
Sem classificação P0/P1 atual
Rua do Teatro, Évora
Referência do arquivo de 2026-08-25; anúncio e disponibilidade não reconfirmados
145 m² brutos3 000 €/mês
Montra virada para pátio; configuração restante NV. NV: licença de restauração e saída de fumos.
Verificar: Renda alta; montra não diretamente para rua pode reduzir visibilidade; confirmar extração, licença e acessos
09 / arquivo
Sem classificação P0/P1 atual
Rua Serpa Pinto 53, Evora
Referência do arquivo de 2026-08-26; anúncio e disponibilidade não reconfirmados
252 m² brutos1 800 €/mês
NV. NV.
Verificar: Centro historico: patrimonio, cargas/descargas, fachada e extracao exigem validacao municipal. · Quatro dos cinco candidatos nao comprovam alvara de restauracao no anuncio.
Nenhum espaço corresponde aos filtros. Limpe a área, o eixo ou os favoritos.
04 / Pesquisa local
Prioridade por eixo.
P0, P1 e linhas paralelas são hipóteses para visita. Um concorrente confirma mercado possível, mas também exige diferenciação e contagem de fluxo.
O plano municipal identifica estes eixos como centro principal de comércio e serviços, em grande parte pedonal. Combinar visitantes, residentes e almoço de trabalho/estudo, com contagem por hora; procurar loja anunciada >100 m², frente identificável, descarga permitida e licenciamento alimentar.
Loja UNU anunciada com 252 m² por 1 800 €/mês. O anúncio nomeia Rua Serpa Pinto, mas o portal geocodifica Travessa das Cruzes; confirmar morada, porta e segmento antes de atribuir fluxo. A galeria contém fachadas do edifício, mas não isola com segurança a porta da fração, por isso a simulação é interior.
RE/MAX Ideal anuncia espaço ex-supermercado de esquina com fachada própria, oferta de 225 m² privativos e 455 m² brutos; descrição fala 255 m² térreos mais 200 m² de cave. Hipótese de compra recorrente familiar e impulso automóvel, condicionada a planta, licenciamento e contagem no almoço/jantar.
Reoriente anuncia 145,1 m² numa galeria/pátio comum a cerca de 300 m da Praça do Giraldo. A fachada da antiga estética é identificável, porém a visibilidade da rua principal pode ser inferior; medir a entrada real no pátio, passagem espontânea e viabilidade da renda de 3 000 €/mês.
McDonald’s opera no Évora Plaza e em Av. Túlio Espanca, demonstrando concorrência e âncora. Só selecionar shopping, posto de combustível ou trespasse quando houver fração anunciada, disponibilidade, encargos, área, licença e extração confirmados; nenhum foi incluído nestes três candidatos.
05 / Proveniência
Do estudo original ao anúncio de hoje.
O arquivo de 26/08/2026 tem 10 referências com localização textual nesta cidade, em T35, T53. As referências históricas são pistas para pesquisa, não oportunidades confirmadas hoje.
Ver referências do estudo original (10)
- Rua da Moeda 55, Évora, restaurante/bar ND m² · fonte verificada em 2026-08-25 · disponibilidade atual por confirmar
- Largo da Misericórdia 7, Évora ND m² · fonte verificada em 2026-08-25 · disponibilidade atual por confirmar
- Rua do Raimundo 49, Évora ND m² · fonte verificada em 2026-08-25 · disponibilidade atual por confirmar
- Travessa do Serpe, Évora ND m² · fonte verificada em 2026-08-25 · disponibilidade atual por confirmar
- Rua do Teatro, Évora ND m² · fonte verificada em 2026-08-25 · disponibilidade atual por confirmar
- Rua Serpa Pinto 53, Evora ND m² · fonte verificada em 2026-08-26 · disponibilidade atual por confirmar
- Travessa do Serpe, Evora 20 m² · fonte verificada em 2026-08-26 · disponibilidade atual por confirmar
- Largo da Misericordia 7, Evora ND m² · fonte verificada em 2026-08-26 · disponibilidade atual por confirmar
- Rua do Raimundo 49, Evora ND m² · fonte verificada em 2026-08-26 · disponibilidade atual por confirmar
- Rua da Moeda 55, Evora ND m² · fonte verificada em 2026-08-26 · disponibilidade atual por confirmar
06 / Simulador
Teste uma hipótese de operação.
Pedidos por dia × ticket médio × 30 dias. Receita bruta hipotética, antes de custos; não é previsão de vendas nem de lucro.
07 / Da análise à abertura
O próximo passo é concreto.
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